Вопрос жилья, а именно его покупки или постройки в долевой собственности, часто начинает стоять очень остро. Особенно, когда застройщик оказывается весьма проблемным – затягивает сдачу дома, использует некачественные материалы, или вовсе исчезает. При этом ваши права могут быть нарушены на любом этапе строительства – от заключения договора до сдачи самого дома. Иногда единственным методом привлечения к ответственности оказывается судебное разбирательство.

к содержанию ↑

Основания

Из-за изменений в законе «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов» (№214) от 2017 года вы не можете более расторгнуть договор самостоятельно в любой момент без веских на то причин. Соответственно, основания для прекращения договорных отношений с застройщиком должны быть весьма серьезными нарушениями с его стороны.

Итак, причинами судебного разбирательства могут стать:

  • Просрочка в сдаче готового объекта, поскольку в договоре ДДУ четко прописывается конечный срок строительства и сдачи новостройки. Это обязательство, возложенное вами на застройщика за передачу ему денежных средств, поэтому и нарушение влечет за собой судебный прецедент;
  • Качество дома – недочеты, изъяны, плохие материалы. Например, рушатся стены, оконные проемы или явно видно «плохую» работу. Если этих недочетов будет слишком много или они начнут препятствовать вашему безопасному пребыванию в своей квартире (да и во всем доме), вы вправе требовать неустойку по договору после его расторжения. При этом застройщику может быть дан срок исправить упущения;
  • Проектная декларация в измененном виде – к примеру, было указано, что рядом с домом планируется детская зона, игровая или парковая, а на деле через пол года там начинает строиться магазин или ТЦ;
  • Изменение договорной цены – помните, что цена в договоре ДДУ не меняется и устанавливается в момент составления договора;
  • Невыполнение застройщиком работы до конца – приобрели квартиру с черновой отделкой, а получили без нее, например. Никакие оправдания застройщика о том, что он пытался соблюдать сроки при этом не рассматривается, ведь работа обязана быть выполнена до конца и в полном объеме, как указано в договоре;
  • Отказ застройщика строить дом – затянутое строительство, пропажа исполнителя и т.д. Это повод обратиться в суд еще до конечной даты. Если вы увидели, что стройка идет уже полгода или больше, а по документам на данном этапе все должно было быть в более готовом состоянии – не ждите, пока застройщик «одумается».

Девелопер регулирует свою деятельность не только согласно закону №214. Также, существует много локальных актов, применяемых в конкретных регионах – поэтому, если вы не обнаружили достаточно вескую причину в приведенном перечне, стоит посмотреть в региональный закон о долевом строительстве.

Срок сдачи объекта может быть перенесен, если девелоперу не хватает месяца или полутора, чтобы довести все до логического завершения. При этом в обязательном порядке он должен согласовать это с вами – подобное соглашение имеет смысл подписывать, если вы и сами воочию убедились в том, что дом почти готов и сдан. Однако, в случае, если застройщик предлагает перенос сдачи на год или больше – это повод задуматься, поскольку ситуация напоминает мошенническую. При этом вам будет выгоднее, чтобы девелопер просрочил сдачу, и тогда можно будет расторгнуть договор и вернуть деньги.

С ценой за построенную квартиру также могут возникнуть проблемы, поскольку иногда застройщик выделяет больше «метров», за которые вам придется доплачивать. Подобные действия не должны превышать 1-3 метров на квартиру, тогда это не будет считаться нарушением со стороны девелопера. Однако, если с вас требуют заплатить за 4 или 5 «лишних» метров, смело готовьте иск. К тому же, вы обязаны платить не по рыночной цене на момент принятия квартиры, как пытаются схитрить некоторые застройщики, а ту сумму, которая указана в договоре.

к содержанию ↑

Что можно потребовать

  • Расторжение договорных отношений с застройщиком. Это справедливо, если вы, например, осознаете, что дом не близится к своему завершению и его не сдадут вообще;
  • Неустойка, если девелопер просрочил сроки сдачи, в дополнении к полному возврату ваших средств. При этом права на квартиру вы лишаетесь;
  • Неустойка, если девелопер просрочил сроки сдачи, но вы приняли квартиру. При этом жилплощадь остается вашей по закону, но застройщик обязан компенсировать вам свой промах.

Неустойка является требованием оплатить вам ущерб за то, что застройщик какое-то время пользовался вашими деньгами, или же не выполнил свои обязательства. Ее размер определяется судьей, однако в требованиях необходимо указывать точную сумму. Она рассчитывается по показателям дней, на количество которых просрочилась сдача, ключевой ставке ЦБ на момент, когда вы подаете претензию, а также цене договора.

Например: квартира по договору имеет цену в 1 миллион рублей. Ставка Центрального Банка составляет 8,5%. Если вы физическое лицо, то неустойка подлежит увеличению в два раза. Соответственно: 2 миллиона х 1/300 х количество дней х 8,5%. Поэтому, если сдача дома произошла через 2 дня после прописанной в договоре, размер неустойки составит порядка 1133 рублей.

Размер неустойки исчисляется на момент решения судебного органа, однако расчет в иске вы можете произвести при составлении. В процессе разбирательства суд сам изменит сумму неустойки нужным образом при вынесении своего решения.

к содержанию ↑

Досудебная претензия

Прежде чем бежать в судебные органы, вам необходимо попытаться уладить все вопросы с девелопером напрямую. Это будет одним из положительных моментов в вашей характеристике, если в дальнейшем вы обратитесь в суд. Поэтому, сначала пишите претензию прямо своему исполнителю ДДУ – это повысит шансы на взыскание неустойки в суде. Правила составления претензии весьма просты:

  • Сначала укажите точный адрес, юридическое имя застройщика;
  • Затем укажите ваши данные – ФИО, регистрацию, возможные способы с вами связаться;
  • Если вы требуете неустойки, делать это нужно, ссылаясь на статью №6 Федерального Закона №214. Пишите размер неустойки, а также причину такого требования;
  • Укажите, хотите ли вы расторгнуть договор или же оставить все, как есть;
  • Не забудьте описать объект – его строительный адрес, характеристики помещения;
  • Перечислите все проблемы, если расторгаете договор из-за ненадлежащего качества строительства;
  • Приложите и сделайте опись всех документов, которые подтверждают ваши слова – акт приемки, где написано, что вы отказываетесь принять квартиру из-за недостатков и т.д.

Обязательно укажите, каким именно способом вы желаете получить компенсацию. Обычно деньги перечисляются на банковский счет «До востребования».

Передача претензии может быть, как лично, так и заказным письмом с уведомлением. При личной подаче представитель застройщика обязан поставить свою подпись и дату на одном из экземпляров претензии (их 2). Если представитель отказывается принимать претензию, попросите у него письменный отказ, с которым потом пойдете в суд. Претензия должна быть рассмотрена в течение 10-30 дней.

к содержанию ↑

Иск в суд

Составлением иска следует заниматься тогда, когда претензия не возымела эффекта, или же вы не получили вообще никакого ответа на нее. Подавать иск следует лишь в те судебные органы, которые непосредственно прикреплены к застройщику, адресу строительства или адресу вашего проживания. Необходимо также предварительно изучить динамику рассмотрения подобных дел в том суде, куда вы собираетесь обратиться. В любом случае, вы можете выбрать лишь из трех вышеуказанных вариантов.

к содержанию ↑

Документы

Следует помнить, что быстрее всего будут рассматриваться иски отдельных дольщиков – поэтому не трудитесь составлять коллективный. Если вы решили подавать все-таки сами, отдельно от других, к иску необходимо будет приложить следующие документы с тремя копиями каждого:

  • Договор ДУ;
  • Подтверждение вашей оплаты договора – любой платежный документ о передаче вами денежных средств застройщику. Ипотечная оплата потребует предоставление договора и банковской справки об ипотеке, а также документа о том, что застройщик получил указанные платежи;
  • Справка, выдаваемая после оплаты вами цены строительства квартиры о том, что застройщик получил от вас средства (обязательна к выдаче после расчетов с девелопером);
  • Претензия, которую вы подавали ранее, с приложением письменного отказа;
  • Другие документы, описывающие или подтверждающие ваши слова и требования.

Сам же иск составляется по такому же принципу, что и претензия, только в него необходимо включить все расходы, которые вы понесли в связи с его подачей. В случае выигрыша дела, застройщик обязан компенсировать вам даже расходы за съем жилья, если вы были вынуждены из-за его действий там проживать лишнее время.